Arsa Payı Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olan binalarda, her bir bağımsız bölüme (daire, dükkan, ofis vb.) arsa üzerindeki sahiplik oranını belirten ve tapu siciline tescil edilen ortak mülkiyet payıdır. Arsa payının belirlenmesi, özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde arsanın paylaşımı, bina yıkımı sonrası hak sahipliği, bina ortak giderlerinin (aidat ve demirbaşlar) paylaştırılması ve yönetimsel kararlarda oy hakkı büyüklüğü açısından son derece hayatidir. Kanun gereğince, bağımsız bölümlerin arsa payı, bu bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki rayiç değerleri oranında hesaplanır:

Arsa Payı Hesaplama Yöntemi ve Formülü

Arsa payı belirlenirken bağımsız bölümün metrekaresi veya konumu tek başına bir ölçüt değildir. Esas alınan unsur, yapının projelendirildiği andaki bağımsız bölümün piyasa (rayiç) değerinin, binadaki tüm bağımsız bölümlerin toplam değerine oranıdır. Arsa payı hesaplama formülü şu şekildedir:

Örnek vermek gerekirse; 10 daireden oluşan ve kat irtifakı kurulurken toplam rayiç değeri 10.000.000 ₺ olan bir binada, değeri 1.000.000 ₺ olarak belirlenen 1 nolu dairenin arsa payı 1.000.000 / 10.000.000 = 1/10 (veya 10/100) olacaktır. Eğer toplam arsa alanı 1.000 metrekare ise, bu daireye düşen net arsa payı: 1000 × (1/10) = 100 m² olarak hesaplanır.

Arsa Payının Kentsel Dönüşüm ve Karar Alma Süreçlerindeki Etkisi

Kentsel dönüşüm uygulamalarında binanın yıkılması veya yeniden inşa edilmesi kararlarında bağımsız bölüm sayısına göre değil, **arsa payı çoğunluğuna** bakılır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca, binanın yeniden inşası veya müteahhit seçimi gibi kararlar arsa payı oranında **en az 2/3 çoğunlukla** alınır. Bu durum, arsa payı yüksek olan daire sahiplerinin kararlarda daha etkin oy hakkına sahip olmasını sağlar. Ayrıca bina yıkıldıktan sonra müteahhitten alınacak yeni dairelerin büyüklüğü veya nakdi pay paylaşımları da doğrudan tapudaki arsa payı oranlarına göre gerçekleştirilir.

Apartman Ortak Giderleri ve Aidat Dağılımında Arsa Payı

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 20. maddesi uyarınca, aksi apartman yönetim planında kararlaştırılmadıkça kat malikleri ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılırken; sigorta giderleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile diğer tüm giderlere **kendi arsa payları oranında** katılmak zorundadırlar. Dolayısıyla arsa payı yüksek olan daire sahipleri, ortak demirbaş ve onarım giderlerinden daha yüksek tutarda pay öderler.

Arsa Payı Hakkında Sıkça Sorulan Sorular